กู้ซื้อบ้านในเชียงใหม่ เริ่มประเมินงบอย่างไรให้ตรงกับบ้านที่กำลังดู

เริ่มจากค่างวดที่คุณจ่ายไหวในชีวิตจริง แล้วย้อนไปหาราคาบ้านที่เหมาะ อย่าเริ่มจากบ้านที่ชอบแล้วค่อยหาทางกู้ ลำดับที่ใช้ได้คือ ประเมินรายได้ ภาระหนี้ และเงินที่เตรียมไว้ เลือกค่างวดที่ไม่กระทบชีวิตประจำวัน เทียบกับช่วงราคาบ้าน แล้วถามธนาคารถึงเงื่อนไขจริงก่อนจอง

ขั้นตอนกู้ซื้อบ้านและสิ่งที่ต้องถามในแต่ละขั้น

แต่ละธนาคารและแต่ละโครงการเรียงขั้นตอนต่างกันเล็กน้อย ระยะเวลาขึ้นกับธนาคารและเอกสารของผู้กู้ ลำดับทั่วไปเป็นดังนี้

1. ประเมินความพร้อม ดูรายได้ ภาระหนี้ เงินออม และเงินดาวน์ ถามธนาคารว่านับรายได้ประเภทไหน และภาระหนี้เดิมมีผลแค่ไหน
2. เลือกช่วงราคาบ้านจากค่างวดที่สบายใจ ลองถามตัวเองว่าถ้าดอกเบี้ยขยับขึ้นยังไหวหรือไม่
3. ดูบ้านและจอง ถามฝ่ายขายว่าเงินจองหักเป็นส่วนหนึ่งของราคาหรือไม่ และถ้ากู้ไม่ผ่านได้คืนหรือเปล่า
4. ยื่นเอกสารขอสินเชื่อ ธนาคารตรวจรายได้ ภาระหนี้ และประวัติการชำระ ถามว่าต้องใช้เอกสารอะไร และจะแจ้งผลอย่างไร
5. ธนาคารประเมินราคาหลักประกัน ราคาประเมินอาจต่างจากราคาซื้อขาย ถามว่าส่วนต่างต้องเตรียมเงินเท่าไร
6. รอผลอนุมัติ ถามวงเงินที่ได้ ดอกเบี้ยช่วงแรกและช่วงหลัง และค่าธรรมเนียม
7. นัดโอนกรรมสิทธิ์ ชำระค่าโอนและเงินส่วนที่เหลือ ดูค่าใช้จ่ายที่ ค่าโอนบ้านปี 2026

ตารางประเมินความพร้อมก่อนกู้

กรอกข้อมูลของตัวเองเพื่อดูภาพรวม ไม่ต้องส่งให้ใคร และไม่ใช่การรับรองวงเงิน

ธนาคารพิจารณาภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ร่วมกับประวัติการชำระ บทความของ KTC ที่อัปเดตเมื่อ 27 สิงหาคม 2569 ยกตัวอย่างผู้มีรายได้ 100,000 บาทต่อเดือนและไม่มีหนี้ ว่าผ่อนได้ราว 40,000–50,000 บาทต่อเดือน นี่เป็นตัวอย่างประกอบการวางแผน ไม่ใช่เกณฑ์ที่ธนาคารใดรับรอง และตัวเลขที่จ่ายสบายในชีวิตจริงของคุณอาจต่ำกว่านี้ ตารางค่างวดตามราคาบ้านอยู่ใน บ้าน 5, 10 และ 15 ล้านบาท ผ่อนเดือนละเท่าไร

ตัวอย่างสามครัวเรือน ย้อนจากค่างวดไปหาราคาบ้าน

ตัวเลขด้านล่างเป็นสมมติ ใช้ดอกเบี้ย 5% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ซึ่งเงินกู้ 1 ล้านบาทมีค่างวดราว 5,368 บาทต่อเดือน สัดส่วนค่างวดต่อรายได้เป็นเพดานที่แต่ละครัวเรือนตั้งเอง ไม่ใช่เกณฑ์ของธนาคาร

ตัวอย่าง A: รายได้ 90,000 บาท ไม่มีหนี้

ตั้งค่างวดไว้ไม่เกิน 30% ของรายได้ คือ 27,000 บาทต่อเดือน ซึ่งรองรับเงินกู้ราว 5.0 ล้านบาท ถ้าวางเงินดาวน์ 10% บ้านราว 5.5 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ 550,000 บาท เงินกู้ 4.95 ล้านบาท ค่างวดราว 26,600 บาท หรือราว 30% ของรายได้

ครัวเรือนนี้ควรเริ่มดูบ้านในช่วงต่ำกว่า 5.5 ล้านบาท และเตรียมเงินค่าโอนกับค่าใช้จ่ายอื่นแยกต่างหาก

ตัวอย่าง B: รายได้ 150,000 บาท มีผ่อนรถ 15,000 บาท

ตั้งยอดผ่อนหนี้ทั้งหมดไว้ไม่เกิน 40% ของรายได้ คือ 60,000 บาท หักผ่อนรถ 15,000 บาท เหลือราว 45,000 บาทสำหรับค่างวดบ้าน ซึ่งรองรับเงินกู้ราว 8.4 ล้านบาท

ถ้าสนใจบ้านราคา 8.15 ล้านบาท (ตรงกับราคาเริ่มต้นของแบบ Brussels ตามหน้าโครงการ) และวางเงินดาวน์ 20% หรือ 1.63 ล้านบาท เงินกู้เหลือ 6.52 ล้านบาท ค่างวดราว 35,000 บาท รวมกับผ่อนรถเป็นราว 50,000 บาท หรือราว 33% ของรายได้ การวางดาวน์มากขึ้นทำให้ยอดผ่อนรวมต่ำกว่าเพดานพอสมควร เหลือที่ว่างสำหรับค่าใช้จ่ายหลังซื้อบ้าน

ตัวอย่าง C: รายได้รวม 120,000 บาท (สองคน) มีหนี้ 20,000 บาท

ตั้งยอดผ่อนหนี้ทั้งหมดไว้ไม่เกิน 40% ของรายได้ คือ 48,000 บาท หักหนี้เดิม 20,000 บาท เหลือราว 28,000 บาทสำหรับค่างวดบ้าน ซึ่งรองรับเงินกู้ราว 5.2 ล้านบาท แต่ครัวเรือนนี้อยากได้บ้านราคา 7 ล้านบาท

ตัวอย่างนี้ชี้ว่า บางครั้งการลดภาระหนี้เดิมให้ผลกับสัดส่วนมากกว่าการเพิ่มเงินดาวน์ ครัวเรือนที่อยู่ในสถานการณ์คล้ายกันต้องเลือกว่าจะปิดหนี้ก่อน ลดราคาเป้าหมาย หรือรอเก็บเงินดาวน์เพิ่ม ถ้าต้องกู้ร่วม ดูเงื่อนไขที่ กู้ร่วมซื้อบ้านต้องรู้อะไร

เงินจอง เงินดาวน์ และค่าโอน ไม่ใช่เงินก้อนเดียวกัน

หลายคนเตรียมเงินสดไม่พอเพราะมองว่า "เงินดาวน์" คือเงินก้อนเดียว ที่จริงมีอย่างน้อยสามก้อน จ่ายคนละเวลา

อีกเรื่องที่มักถูกลืมคือส่วนต่างราคาประเมิน ธนาคารประเมินราคาหลักประกันเอง ซึ่งอาจต่ำกว่าราคาซื้อขาย ถ้าวงเงินคิดเป็นสัดส่วนของราคาประเมิน ส่วนต่างจะกลายเป็นเงินสดที่ผู้ซื้อต้องจ่ายเพิ่ม

ตัวอย่างสมมติ บ้านราคาซื้อขาย 6.0 ล้านบาท ธนาคารประเมิน 5.7 ล้านบาท และสมมติว่าให้วงเงิน 90% ของราคาประเมิน วงเงินกู้จะเป็น 5.13 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องเตรียมเงินสด 0.87 ล้านบาท ไม่ใช่ 0.6 ล้านบาทตามที่คิดจาก 90% ของราคาซื้อขาย สัดส่วน 90% ในตัวอย่างนี้เป็นเลขสมมติ ธนาคารจริงใช้เกณฑ์ของตัวเอง ให้ถามก่อนจอง

ศัพท์สินเชื่อที่ควรรู้

เอกสารที่มักต้องใช้

ธนาคารแต่ละแห่งขอเอกสารไม่เหมือนกัน และอาจขอเพิ่มตามกรณี เช็กรายการล่าสุดกับธนาคารที่จะยื่น

เช็กอะไรก่อนจองบ้าน เพื่อลดความเสี่ยงยื่นกู้ไม่ผ่าน

ไม่มีวิธีรับประกันผลอนุมัติ แต่ช่วงก่อนจองมีเรื่องที่ตรวจและแก้ได้ทัน

• รวมภาระหนี้ทั้งหมด ทั้งผ่อนรถ บัตรเครดิต และสินเชื่ออื่น แล้วดูว่าปิดหรือลดรายการไหนก่อนยื่นได้ ตัวอย่าง C ด้านบนแสดงว่าผลอาจมากกว่าที่คิด
• ขอดูข้อมูลเครดิตของตัวเองจากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ เพื่อดูว่ามีรายการค้างหรือผิดพลาดไหม
• ช่วงเตรียมยื่นกู้ อย่าเพิ่งก่อหนี้ใหม่ เช่น ผ่อนรถหรือสินเชื่อก้อนใหม่ เพราะกระทบการพิจารณาได้
• ถ้าเพิ่งเปลี่ยนงานหรือรายได้ผันผวน เตรียมเอกสารอธิบายไว้
• ถามธนาคารเบื้องต้นก่อนจอง เรื่องเอกสารและเงื่อนไข
• ถามโครงการว่ากรณีกู้ไม่ผ่าน เงินจองได้คืนไหม คืนเมื่อไร และให้เขียนไว้ในเอกสารจอง อ่านเพิ่มที่ ก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรร ต้องตรวจอะไรบ้าง
• ลองคำนวณค่างวดที่ดอกเบี้ยสูงกว่าที่คาดอีก 1–2% แล้วดูว่ายังไหวหรือไม่

จากค่างวดไปหาโครงการ

เมื่อรู้ค่างวดที่สบายใจแล้ว ให้ย้อนหาราคาบ้านและระยะเวลากู้ที่สอดคล้อง ใช้ตารางค่างวดและสูตรในบทความถัดไปเทียบหลายสถานการณ์ แล้วนำช่วงราคาที่ได้ไปดู โครงการที่เปิดขายอยู่

คำถามที่พบบ่อย

ควรเริ่มจากราคาบ้านหรือค่างวดก่อน?

เริ่มจากค่างวดที่คุณจ่ายไหวอย่างสบาย แล้วย้อนไปหาราคาบ้าน วิธีนี้ลดโอกาสเลือกบ้านที่เกินกำลังตั้งแต่ต้น

ต้องมีเงินดาวน์เท่าไร?

ขึ้นกับเงื่อนไขของธนาคารและโครงการ รวมถึงราคาประเมินเทียบกับราคาซื้อขาย ถามธนาคารและฝ่ายขายเป็นกรณีไป และเตรียมเงินค่าโอนไว้ด้วย

ปรึกษาธนาคารก่อนจองได้ไหม?

ได้ และควรทำ ถามเรื่องเอกสาร วิธีพิจารณา และระยะเวลา แล้วเทียบกับกำหนดในสัญญาจองของโครงการ

ยื่นกู้หลายธนาคารพร้อมกันดีไหม?

ธนาคารให้ผลและเงื่อนไขต่างกัน การเทียบหลายแห่งช่วยให้เห็นตัวเลือก ถามแต่ละแห่งก่อนว่าการยื่นหลายที่มีผลต่อการพิจารณาไหม และเก็บเอกสารให้ครบเพื่อไม่ต้องเตรียมซ้ำ

ถ้าราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขายต้องทำอย่างไร?

ถามธนาคารว่าวงเงินคำนวณจากราคาใด แล้วเตรียมเงินสดสำหรับส่วนต่าง ก่อนจองถามฝ่ายขายด้วยว่าสัญญาจองรองรับกรณีนี้อย่างไร

ขั้นต่อไป

ถ้ามีช่วงราคาในใจแล้ว ปรึกษาฝ่ายขาย เพื่อดูแบบบ้านในช่วงนั้น และสอบถามขั้นตอนจองกับเงื่อนไขกรณีกู้ไม่ผ่านของโครงการ

แหล่งข้อมูล

• KTC: เงินเดือน 100,000 กู้บ้านได้เท่าไร (อัปเดต 27 สิงหาคม 2569)
• ตัวอย่างสามครัวเรือนและตัวอย่างราคาประเมินคำนวณเองด้วยสูตรเงินกู้ผ่อนเท่ากันทุกงวด (M = P·i/(1−(1+i)^−n)) ที่ดอกเบี้ย 5% ต่อปี 30 ปี

บทความนี้เป็นข้อมูลเพื่อการวางแผน ไม่ใช่คำแนะนำด้านสินเชื่อหรือการรับรองผลอนุมัติ วงเงินและเงื่อนไขจริงขึ้นกับธนาคารและข้อมูลของผู้ขอกู้