บ้าน 5, 10 และ 15 ล้านบาท ผ่อนเดือนละเท่าไร? วิธีคำนวณก่อนนัดดูบ้าน

เงินกู้ 5 ล้านบาท ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ย 5% ต่อปี ค่างวดอยู่ที่ราว 26,800 บาทต่อเดือน เงินกู้ 10 ล้านบาทเป็นสองเท่าพอดี คือราว 53,700 บาท ตารางในบทความนี้ใช้ดอกเบี้ยสมมติ 3%, 5% และ 6.5% ดอกเบี้ยจริงที่คุณได้ต้องขอจากธนาคาร

สูตรค่างวดและตัวแปรที่ต้องรู้

สินเชื่อที่ผ่อนค่างวดเท่ากันทุกเดือนใช้สูตรนี้

ค่างวด = เงินกู้ × อัตราดอกเบี้ยต่อเดือน ÷ (1 − (1 + อัตราดอกเบี้ยต่อเดือน)^−จำนวนเดือน)

• อัตราดอกเบี้ยต่อเดือน = ดอกเบี้ยต่อปี ÷ 12
• จำนวนเดือน = จำนวนปี × 12

ตัวอย่าง กู้ 4 ล้านบาท ดอกเบี้ย 5% ต่อปี ผ่อน 30 ปี อัตราต่อเดือนคือ 0.05 ÷ 12 ≈ 0.004167 จำนวนเดือน 360 ค่างวดได้ราว 21,473 บาท

สูตรนี้ใช้ได้เมื่ออัตราดอกเบี้ยคงเดิมตลอดสัญญา ถ้าธนาคารเปลี่ยนอัตราระหว่างทาง ค่างวดจริงจะเปลี่ยนตาม จึงเหมาะกับการประมาณเบื้องต้น

ตารางค่างวดตามสถานการณ์

ตารางคิดจากเงินกู้เต็มจำนวน คือราคาบ้านหักเงินดาวน์ ถ้าวางเงินดาวน์ เงินกู้และค่างวดจะลดลงตามสัดส่วน

ยอดรวมที่จ่ายตลอด 30 ปี เมื่อดอกเบี้ยคงที่ตลอดสัญญา

อ่านจากตารางได้สามอย่าง

• ผ่อนนานขึ้น ค่างวดต่ำลง แต่ดอกเบี้ยรวมสูงขึ้นมาก เงินกู้ 5 ล้านที่ 5% ผ่อน 30 ปี จ่ายรวมราว 9.66 ล้านบาท
• ดอกเบี้ยต่างกันไม่กี่เปอร์เซ็นต์ ค่างวดต่างกันหลายพันบาท เงินกู้ 10 ล้าน ผ่อน 30 ปี ที่ 3% กับ 6.5% ต่างกันกว่า 21,000 บาทต่อเดือน
• ค่างวดเพิ่มตามเงินกู้ในสัดส่วนเดียวกัน เงินกู้เป็นสองเท่า ค่างวดก็เป็นสองเท่า

ที่ 6.5% ผ่อน 30 ปี ผลสอดคล้องกับตารางตัวอย่างของ KTC ที่ได้ราว 31,600 บาทสำหรับเงินกู้ 5 ล้าน และราว 63,200 บาทสำหรับเงินกู้ 10 ล้าน

ดอกเบี้ยคงที่ ลอยตัว และช่วงโปรโมชัน

ดอกเบี้ยที่ธนาคารเสนอไม่ใช่อัตราเดียวตลอดสัญญาเสมอไป KTC (อัปเดต 27 สิงหาคม 2569) ระบุว่าบางแคมเปญคิดดอกเบี้ยต่ำในช่วง 3 ปีแรก แล้วเปลี่ยนเป็นอัตราลอยตัว ค่างวดช่วงแรกจึงต่ำกว่าช่วงหลัง

ดอกเบี้ยต่างกัน 1% ทำให้ค่างวดของเงินกู้ 5 ล้านบาท ผ่อน 30 ปี ต่างกันราว 3,000 บาทต่อเดือน (4% ราว 23,871 บาท, 5% ราว 26,841 บาท, 6% ราว 29,978 บาท) ตั้งงบโดยเผื่อกรณีดอกเบี้ยขึ้นด้วย อย่าดูแค่อัตราช่วงแรก

ตัวอย่างคำนวณ: โปรโมชัน 3 ปีแรก แล้วเปลี่ยนเป็นอัตราลอยตัว

สมมติเงินกู้ 10 ล้านบาท ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ย 3 ปีแรก 3.5% ต่อปี (อยู่ในช่วง 2.65–3.99% ที่ KTC ยกเป็นตัวอย่างอัตราโปรโมชัน) จากนั้นเป็นอัตราลอยตัว ซึ่งในตัวอย่างนี้กำหนดให้คงที่ที่ 6.5% ตามอัตราเฉลี่ยที่ KTC ใช้เป็นสมมติฐาน

หลังจ่ายครบ 3 ปี เงินต้นคงเหลือราว 9.40 ล้านบาท ลดจาก 10 ล้านเพียงราว 0.6 ล้านบาท เพราะช่วงต้นสัญญาค่างวดส่วนใหญ่ไปเป็นดอกเบี้ย

ค่างวดหลังหมดโปรเพิ่มจากราว 44,904 เป็นราว 61,645 บาท คือเพิ่มราว 16,700 บาทต่อเดือน หรือราว 37% ยอดรวมที่จ่ายตลอดสัญญาในตัวอย่างนี้ราว 21.59 ล้านบาท ต่ำกว่าการจ่าย 6.5% ตลอดสัญญา (ราว 22.75 ล้านบาท) แต่ผลนี้ขึ้นกับสมมติฐาน 6.5% ถ้าอัตราจริงสูงหรือต่ำกว่านั้น ตัวเลขก็เปลี่ยน

ใครตั้งงบจากค่างวดช่วงโปรอย่างเดียว จะประเมินภาระต่ำกว่าความจริง ให้ถามค่างวดหลังหมดโปรและดูว่ายังจ่ายไหว

เงินดาวน์เปลี่ยนค่างวดอย่างไร

ตารางนี้ใช้บ้านราคา 10 ล้านบาท ดอกเบี้ย 5% ต่อปี ผ่อน 30 ปี เทียบเงินดาวน์หลายระดับ เป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ได้บอกว่าธนาคารให้วงเงินเท่าใด

เงินดาวน์ทุก 1 ล้านบาทที่เพิ่ม ลดค่างวดราว 5,400 บาทต่อเดือน และลดดอกเบี้ยรวมราว 0.9 ล้านบาท แต่เงินสดที่ต้องมีก่อนซื้อก็เพิ่มตาม และเงินสำรองจะเหลือน้อยลง อย่าใช้เงินสำรองฉุกเฉินไปเป็นเงินดาวน์จนหมด วิธีวางแผนเงินสดอยู่ที่ กู้ซื้อบ้านในเชียงใหม่ ประเมินงบอย่างไร

โปะเงินต้นเพิ่ม ช่วยได้แค่ไหน

การจ่ายเกินค่างวดเข้าเงินต้นช่วงต้นสัญญา ช่วยลดดอกเบี้ยรวมและย่นเวลาผ่อน ตัวอย่างนี้ใช้เงินกู้ 5 ล้านบาท ดอกเบี้ย 5% ผ่อน 30 ปี ค่างวดราว 26,841 บาท

ก่อนวางแผนโปะ ให้ถามธนาคารสามข้อ

• โปะได้เมื่อไร มีค่าธรรมเนียมหรือเงื่อนไขขั้นต่ำหรือไม่
• เงินที่โปะไปลดเงินต้นหรือลดจำนวนงวด ค่างวดเปลี่ยนไหม
• ช่วงดอกเบี้ยคงที่หรือช่วงโปรโมชัน มีข้อจำกัดเรื่องชำระล่วงหน้าหรือเปล่า

ค่าใช้จ่ายที่ไม่อยู่ในค่างวด

ค่างวดคือส่วนที่จ่ายธนาคารเท่านั้น ยังต้องเตรียมเงินจองและเงินดาวน์ตามสัญญา ค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าธรรมเนียมวันโอน (อ่านที่ ค่าโอนบ้านปี 2026) ค่าส่วนกลาง ค่าประกันบ้านและประกันชีวิตที่ธนาคารเสนอ รวมถึงค่าตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์

จับคู่ช่วงราคากับโครงการที่เปิดขาย

ช่วงราคาด้านล่างช่วยให้เห็นว่าเงินกู้แต่ละระดับใกล้กับโครงการไหน ราคาและสถานะอาจเปลี่ยน ให้ยืนยันกับฝ่ายขายก่อนตัดสินใจ

ราคาที่อยู่ในตารางไม่ได้แปลว่าผ่านเกณฑ์กู้ ผลอนุมัติขึ้นกับผู้ขอกู้และธนาคาร เมื่อรู้ช่วงราคาที่ไหวแล้ว ติดต่อฝ่ายขาย เพื่อขอรายชื่อแบบบ้านในช่วงนั้น

ถามธนาคารอย่างไรให้ได้ตัวเลขจริง

ตารางในบทความนี้บอกได้แค่ช่วงตัวเลข ค่างวดจริงต้องขอจากธนาคาร

1. ขอตารางค่างวดตามวงเงินและระยะเวลาที่สนใจ บอกเงินกู้และจำนวนปี 2–3 แบบเพื่อเทียบ
2. ถามอัตราดอกเบี้ยทุกช่วง ช่วงแรกกี่ปี อัตราเท่าไร หลังจากนั้นอ้างอิงอัตราอะไร
3. ถามค่าใช้จ่ายของสินเชื่อ เช่น ค่าประเมินราคา ค่าจดจำนอง และประกันที่ต้องทำ
4. ถามเงื่อนไขชำระก่อนกำหนด ทั้งการโปะเงินต้นและการปิดบัญชีก่อนครบสัญญา
5. ถามว่าวงเงินคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน และส่วนต่างต้องเตรียมเท่าไร
6. ขอให้ธนาคารสรุปเงื่อนไขเป็นเอกสารก่อนตัดสินใจจองบ้าน

คำถามที่พบบ่อย

ผ่อนบ้าน 5 ล้านเดือนละเท่าไร?

ที่ดอกเบี้ย 5% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ค่างวดราว 26,800 บาทต่อเดือนสำหรับเงินกู้ 5 ล้านบาท ที่ 3% ราว 21,100 บาท และที่ 6.5% ราว 31,600 บาท อัตราจริงขึ้นกับธนาคารและช่วงเวลา

ผ่อนนาน 30 ปีหรือสั้นกว่าดีกว่ากัน?

ผ่อนนานทำให้ค่างวดต่ำแต่ดอกเบี้ยรวมมากขึ้น ผ่อนสั้นทำให้ค่างวดสูงแต่ดอกเบี้ยรวมน้อยลง เลือกระยะที่กระแสเงินสดของครอบครัวรับไหว และถามธนาคารเรื่องการโปะเงินต้นเพิ่ม

ต้องคำนวณเองไหม?

ใช้สูตรหรือตารางในบทความนี้ประมาณเบื้องต้น แล้วขอตารางค่างวดจากธนาคารที่สนใจเพื่อดูตัวเลขจริง

ดอกเบี้ยคงที่กับลอยตัวแบบไหนดีกว่ากัน?

ไม่มีแบบที่ดีกว่าเสมอ ดอกเบี้ยคงที่ทำให้ค่างวดคาดการณ์ได้ในช่วงที่ตรึงอัตรา ส่วนลอยตัวอาจลดหรือเพิ่มตามอัตราอ้างอิง ให้เลือกตามความเสี่ยงที่ครอบครัวรับได้ และลองคิดว่าถ้าดอกเบี้ยขึ้น 1% ซึ่งทำให้ค่างวดเงินกู้ 5 ล้านบาทเพิ่มราว 3,000 บาทต่อเดือน ยังจ่ายไหวหรือไม่

โปะเงินต้นคุ้มไหม?

คุ้มในแง่ลดดอกเบี้ยรวม โดยเฉพาะช่วงต้นสัญญา แต่ต้องเทียบกับเงินสำรองฉุกเฉินและเงื่อนไขของธนาคาร อย่าโปะจนไม่เหลือเงินสำรอง

ขั้นต่อไป

อ่านวิธีประเมินความพร้อมและเอกสารที่ต้องใช้ใน กู้ซื้อบ้านในเชียงใหม่ ประเมินงบอย่างไร แล้วดูโครงการที่เปิดขาย ในช่วงราคาที่ไหว

แหล่งข้อมูล

• KTC: เงินเดือน 100,000 กู้บ้านได้เท่าไร (อัปเดต 27 สิงหาคม 2569) ใช้เทียบค่างวดที่ 6.5% ผ่อน 30 ปี และอ้างอิงช่วงอัตราโปรโมชัน 3 ปีแรกกับอัตราลอยตัวเฉลี่ยที่ใช้เป็นสมมติฐาน
• ตัวเลขในตารางและตัวอย่างทั้งหมดคำนวณเองด้วยสูตรข้างต้น

ตัวเลขเป็นสถานการณ์สมมติ ไม่ใช่ข้อเสนอสินเชื่อหรือคำแนะนำทางการเงิน