ค่าโอนบ้านเป็นเพียงหนึ่งในค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในวันจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อที่ใช้สินเชื่อยังต้องเตรียมค่าจดจำนอง ส่วนผู้ขายอาจมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ตามเงื่อนไขของทรัพย์และผู้ขาย บทความนี้แยกให้เห็นว่าแต่ละรายการคำนวณจากฐานใด ใครเป็นผู้มีหน้าที่ตามกฎหมาย และข้อตกลงในสัญญามีผลอย่างไร พร้อมตัวอย่างบ้านราคา 7, 10 และ 15 ล้านบาท
ข้อมูลนี้เป็นตัวอย่างเพื่อวางงบ ไม่ใช่ใบประเมินจากสำนักงานที่ดิน ตัวเลขจริงขึ้นอยู่กับราคาประเมินทุนทรัพย์ ราคาซื้อขาย วงเงินจำนอง สถานะผู้ซื้อและผู้ขาย ระยะเวลาถือครอง และเงื่อนไขในสัญญา ควรให้สำนักงานที่ดิน ธนาคาร และฝ่ายขายคำนวณยืนยันก่อนวันโอน
สรุปงบสองรายการหลักแบบเร็ว
ตัวเลขต่อไปนี้รวมเฉพาะค่าโอนและค่าจดจำนองตามสมมติฐานในบทความ ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายธนาคาร ประกัน สาธารณูปโภค หรืองานตกแต่ง
| ราคาบ้าน | สมมติฐานสำคัญ | งบผู้ซื้อโดยประมาณ |
|---|---|---|
| 7 ล้านบาท | เข้าเงื่อนไข 0.01% และกู้ 80% | 1,260 บาท |
| 10 ล้านบาท | ค่าโอนแบ่งครึ่งและกู้ 80% | 180,000 บาท |
| 15 ล้านบาท | ค่าโอนแบ่งครึ่งและกู้ 80% | 270,000 บาท |
ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านมีอะไรบ้าง
1. ค่าธรรมเนียมการโอน
อัตราปกติคือ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันในสัญญาว่าใครเป็นผู้รับภาระ หรือแบ่งคนละครึ่งได้ จึงไม่ควรสรุปอัตโนมัติว่าผู้ซื้อต้องจ่ายทั้งหมด
ในปี 2569 มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไข ได้แก่ ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และไม่ใช่การขายเฉพาะส่วน มาตรการมีผลถึง 30 มิถุนายน 2570
2. ค่าจดจำนอง
หากใช้สินเชื่อและนำบ้านจดจำนองกับธนาคาร อัตราปกติคือ 1% ของวงเงินจำนอง ไม่ใช่ 1% ของราคาบ้าน ดังนั้นเงินดาวน์และวงเงินกู้มีผลโดยตรงต่อค่าใช้จ่ายรายการนี้
สำหรับบ้านที่เข้าเงื่อนไขมาตรการข้างต้นและจดจำนองพร้อมการโอนในคราวเดียวกัน ค่าจดจำนองลดเหลือ 0.01% โดยวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย
กรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ภาษีคำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครองตามสูตรของกรมสรรพากร ไม่สามารถใช้เปอร์เซ็นต์เดียวคูณราคาบ้านได้ทุกกรณี หากผู้ขายเป็นนิติบุคคล โดยทั่วไปหัก ณ ที่จ่าย 1% จากราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่ราคาใดสูงกว่า
4. ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์
ภาษีธุรกิจเฉพาะโดยทั่วไปคิด 3.3% รวมภาษีท้องถิ่น จากราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่ราคาใดสูงกว่า เมื่อธุรกรรมเข้าหลักเกณฑ์ หากไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ อาจเสียอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ตามฐานที่กฎหมายกำหนด โดยปกติเป็นภาระฝั่งผู้ขาย แต่ต้องอ่านสัญญาว่ามีการตกลงแบ่งค่าใช้จ่ายต่างจากนี้หรือไม่
5. ค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้จ่ายให้สำนักงานที่ดิน
ผู้ซื้อควรเผื่องบสำหรับค่าประเมินหลักประกัน ค่าตรวจบ้าน เบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าเบี้ยประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อหากเลือกซื้อ ค่ามิเตอร์หรือเงินประกันสาธารณูปโภค ค่าส่วนกลางล่วงหน้า ค่าขนย้าย และค่าตกแต่ง ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ต่างกันตามธนาคารและโครงการ
ตัวอย่างคำนวณบ้านราคา 7 ล้านบาท
สมมติว่าราคาซื้อขายและราคาประเมินเท่ากับ 7 ล้านบาท ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ซื้อทั้งแปลง และจดจำนองในวันเดียวกัน วงเงินกู้ 80% หรือ 5.6 ล้านบาท ธุรกรรมนี้เข้าเงื่อนไขลดค่าธรรมเนียม
| รายการ | สูตร | จำนวนเงิน |
|---|---|---|
| ค่าโอน | 7,000,000 x 0.01% | 700 บาท |
| ค่าจดจำนอง | 5,600,000 x 0.01% | 560 บาท |
| รวมสองรายการ | 700 + 560 | 1,260 บาท |
หากไม่มีมาตรการ ค่าโอนอัตราปกติจะเป็น 140,000 บาท และค่าจดจำนองจะเป็น 56,000 บาท ความต่างจึงมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม สิทธิจะหายไปหากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินเกิน 7 ล้านบาทแม้เพียงรายการเดียว หรือผู้ซื้อไม่เข้าเงื่อนไข
ตัวอย่างคำนวณบ้านราคา 10 ล้านบาท
สมมติราคาประเมินเท่ากับราคาซื้อขาย 10 ล้านบาท และกู้ 80% หรือ 8 ล้านบาท บ้านเกินเพดานมาตรการ จึงใช้อัตราปกติ
| รายการ | สูตร | จำนวนเงิน |
|---|---|---|
| ค่าโอนทั้งจำนวน | 10,000,000 x 2% | 200,000 บาท |
| หากตกลงแบ่งค่าโอนคนละครึ่ง | 200,000 / 2 | ผู้ซื้อตั้งงบ 100,000 บาท |
| ค่าจดจำนอง | 8,000,000 x 1% | 80,000 บาท |
| งบผู้ซื้อตามสมมติฐาน | 100,000 + 80,000 | 180,000 บาท |
ถ้าสัญญากำหนดให้ผู้ซื้อรับค่าโอนทั้งหมด งบสองรายการจะเพิ่มเป็น 280,000 บาท จึงต้องดูข้อความในสัญญา ไม่ใช้เพียงสูตรมาตรฐาน
ตัวอย่างคำนวณบ้านราคา 15 ล้านบาท
สมมติราคาประเมินเท่ากับราคาซื้อขาย 15 ล้านบาท และกู้ 80% หรือ 12 ล้านบาท
| รายการ | สูตร | จำนวนเงิน |
|---|---|---|
| ค่าโอนทั้งจำนวน | 15,000,000 x 2% | 300,000 บาท |
| หากตกลงแบ่งค่าโอนคนละครึ่ง | 300,000 / 2 | ผู้ซื้อตั้งงบ 150,000 บาท |
| ค่าจดจำนอง | 12,000,000 x 1% | 120,000 บาท |
| งบผู้ซื้อตามสมมติฐาน | 150,000 + 120,000 | 270,000 บาท |
ถ้าผู้ซื้อจ่ายค่าโอนทั้งหมด งบสองรายการจะเป็น 420,000 บาท และยังไม่รวมค่าใช้จ่ายของธนาคาร ประกัน สาธารณูปโภค หรือค่าใช้จ่ายอื่นตามสัญญา
ทำไมราคาประเมินกับราคาขายต้องดูทั้งคู่
ฐานคำนวณของแต่ละรายการไม่เหมือนกัน ค่าโอนอัตราปกติอ้างอิงราคาประเมิน ขณะที่ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ดูราคาขายหรือราคาประเมินตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง ส่วนมาตรการ 0.01% กำหนดให้ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกินเพดาน ผู้ซื้อจึงควรขอข้อมูลทั้งสองตัวเลขก่อนทำตารางค่าใช้จ่าย
เช็กลิสต์ก่อนถึงวันโอน
- ขอใบสรุปค่าใช้จ่ายจากโครงการหรือผู้ขาย แยกผู้ซื้อและผู้ขาย
- ขอธนาคารยืนยันวงเงินจำนองและค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บ
- ตรวจราคาประเมินทุนทรัพย์และคุณสมบัติของมาตรการล่าสุด
- อ่านสัญญาว่าแบ่งค่าโอน ภาษี และค่าส่วนกลางอย่างไร
- เตรียมเงินสำรองมากกว่ายอดประมาณการสำหรับค่าธรรมเนียมย่อย
- ตรวจบ้านและบันทึกรายการแก้ไขก่อนลงนามรับมอบ
อ่านต่อเกี่ยวกับการเตรียมสินเชื่อได้ใน คู่มือกู้ซื้อบ้านเชียงใหม่ปี 2569 และดูแบบบ้านของ กุลพันธ์วิลล์ 9 เพื่อวางงบให้ครบทั้งราคาบ้านและค่าใช้จ่ายวันโอน
คำถามที่พบบ่อย
ค่าโอนบ้าน 2% ใครเป็นคนจ่าย
กฎหมายกำหนดอัตราค่าธรรมเนียม แต่คู่สัญญาตกลงผู้รับภาระได้ จึงอาจเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือแบ่งกันคนละครึ่งตามสัญญา
บ้านราคา 7 ล้านบาทได้ค่าโอน 0.01% ทุกกรณีหรือไม่
ไม่ทุกกรณี ทั้งราคาขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ต้องซื้อทั้งแปลง และต้องอยู่ในช่วงเวลาที่มาตรการมีผล
ซื้อเงินสดต้องเสียค่าจดจำนองหรือไม่
ไม่เสีย เพราะไม่มีการจดจำนองกับธนาคาร แต่ยังมีค่าโอนและค่าใช้จ่ายอื่นตามธุรกรรม
ค่าจดจำนองคำนวณจากราคาบ้านหรือวงเงินกู้
คำนวณจากวงเงินที่จดจำนอง หากวางเงินดาวน์มากและกู้น้อย ค่าจดจำนองจึงลดลงตามวงเงิน
ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์เสียพร้อมกันหรือไม่
โดยหลัก หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์สำหรับตราสารนั้น แต่เงื่อนไขผู้ขายและทรัพย์ต้องตรวจเป็นกรณี
MRTA เป็นค่าใช้จ่ายบังคับหรือไม่
ต้องดูเงื่อนไขผลิตภัณฑ์สินเชื่อ บางข้อเสนอผูกอัตราดอกเบี้ยกับการซื้อประกัน ผู้กู้ควรเทียบต้นทุนรวม ไม่ดูเฉพาะดอกเบี้ยปีแรก
ควรเตรียมเงินวันโอนเท่าไร
ให้ใช้ใบสรุปจากผู้ขายและธนาคารเป็นฐาน แล้วบวกเงินสำรองสำหรับค่าธรรมเนียมย่อยและรายการที่อาจเปลี่ยนแปลง ไม่ควรยึดเพียงเปอร์เซ็นต์กว้าง ๆ ของราคาบ้าน
สรุป
บ้านราคา 7 ล้านบาทที่เข้าเงื่อนไขมาตรการอาจประหยัดค่าโอนและค่าจดจำนองได้มาก ส่วนบ้านราคา 10 และ 15 ล้านบาทต้องใช้อัตราปกติ การคำนวณที่แม่นยำจึงต้องรู้ราคาประเมิน วงเงินกู้ และข้อตกลงในสัญญาให้ครบ ควรขอใบประมาณการอย่างเป็นทางการก่อนวันโอนทุกครั้ง
