ก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรร ต้องตรวจอะไรบ้าง?

สัญญาจะซื้อจะขายคือเอกสารที่เขียนไว้ว่าคุณจะได้บ้านแบบไหน จ่ายเงินเมื่อไร และถ้าแผนเปลี่ยนใครต้องรับผิดชอบอะไร สิ่งที่ฝ่ายขายพูดตอนพาดูบ้าน ถ้าไม่อยู่ในสัญญา ก็ไม่มีอะไรผูกมัด

ก่อนเซ็น ให้อ่านทุกข้อเทียบกับใบจอง สเปก และแผนผังโครงการ แล้วตรวจ 10 เรื่องในบทความนี้ ตั้งแต่ตัวบ้านและราคา ไปจนถึงเงินคืนเมื่อกู้ไม่ผ่านและสิทธิของผู้ซื้อเมื่อบ้านเสร็จช้า

เงินจอง สัญญาจอง และสัญญาจะซื้อจะขายต่างกันอย่างไร

เอกสารและเงินในกระบวนการซื้อบ้านจัดสรรมีหลายชื่อ แต่ละโครงการเรียกไม่เหมือนกัน แยกเป็นสามขั้นจะเห็นภาพง่ายขึ้น

หลักของกฎหมายแพ่งเรื่องมัดจำ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 ถึง 378) คือ ถ้าสัญญาสำเร็จ มัดจำจะคืนหรือนับเป็นส่วนหนึ่งของราคา ถ้าฝ่ายที่ให้มัดจำเป็นฝ่ายผิด อีกฝ่ายริบได้ ถ้าฝ่ายที่รับมัดจำเป็นฝ่ายผิด ต้องคืนและอาจต้องชดใช้เพิ่ม แต่เงินที่โครงการเรียกว่า "เงินจอง" จะนับเป็นมัดจำหรือไม่ ต้องดูถ้อยคำในใบจองแต่ละฉบับ จึงควรถามก่อนจ่ายว่าเงินแต่ละก้อนมีสถานะอะไร

สัญญาบ้านจัดสรรมีแบบมาตรฐาน

พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ถือว่าการขายที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปเป็นการจัดสรรที่ดิน (มาตรา 4) และห้ามทำการจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาต (มาตรา 21) ผู้ซื้อจึงขอดูใบอนุญาตจัดสรรของโครงการได้

เรื่องสัญญา มาตรา 34 กำหนดว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ส่วนไหนไม่ตรงแบบและไม่เป็นคุณกับผู้ซื้อ ส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ ผู้จัดสรรที่ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท (มาตรา 63) ขั้นแรกจึงควรขอแบบสัญญามาตรฐานมาวางเทียบกับฉบับที่ได้รับ ข้อไหนต่างจากแบบ ให้ถามฝ่ายขายว่าเพราะอะไร

10 เรื่องที่ควรตรวจในสัญญา

1. ตัวบ้านและแปลง

สัญญาต้องชี้ไปที่บ้านหลังเดียวที่คุณตั้งใจซื้อ ตรวจเลขแปลง แบบบ้าน ขนาดที่ดิน และพื้นที่ใช้สอยให้ตรงกับแผนผังโครงการและสิ่งที่ไปดูมา ถ้าเลขแปลงผิดหรือแบบบ้านคนละแบบ ปัญหาจะโผล่ตอนส่งมอบ ซึ่งแก้ยากแล้ว วิธีเทียบตัวเลขอ่านที่ เนื้อที่ดินกับพื้นที่ใช้สอยต่างกันอย่างไร

2. ราคาและงวดชำระ

ราคาในโบรชัวร์ ใบจอง และสัญญาต้องตรงกัน ส่วนลดหรือของแถมที่พูดกันตอนขายต้องเขียนไว้ในสัญญาหรือเอกสารแนบ ไม่อย่างนั้นภายหลังพิสูจน์ยาก ตรวจราคารวม เงินจอง เงินดาวน์ แต่ละงวด และวันครบกำหนด และทุกครั้งที่จ่ายเงินให้ขอใบเสร็จ มาตรา 35 กำหนดให้ผู้รับเงินออกหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อให้ผู้ซื้อ

3. กำหนดโอน

วันโอนกระทบทั้งการยื่นกู้ การย้ายเข้า และการยกเลิกสัญญาเช่าที่พักเดิม ดูว่าสัญญาระบุวันหรือช่วงเวลาโอนไว้ชัดไหม และถ้าบ้านเสร็จช้า ผู้ซื้อทำอะไรได้บ้าง เลิกสัญญาได้ไหม ได้เงินคืนเมื่อไร มีเบี้ยปรับหรือไม่ ควรถามฝ่ายขายด้วยว่าต้องแจ้งนัดโอนล่วงหน้ากี่วัน ตอนจดทะเบียนโอน ผู้จัดสรรต้องโอนโดยปลอดจากภาระจำนองของโครงการ (มาตรา 36) ถ้าแปลงที่ซื้อยังมีจำนองอยู่ ให้ถามว่าจะไถ่ถอนเมื่อไร

4. รายการส่งมอบ

บ้านตัวอย่างมักตกแต่งเกินกว่าที่รวมในราคาขาย เฟอร์นิเจอร์ ผ้าม่าน หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าที่เห็นอาจไม่ส่งมอบ ขอรายการสเปกแนบท้ายสัญญา ระบุวัสดุ เครื่องใช้ไฟฟ้า จำนวนเครื่องปรับอากาศ รั้ว และสวน ถ้าโครงการบอกว่าตกแต่งพร้อมเข้าอยู่ ให้ขอรายการที่ระบุไว้ในเอกสาร อย่าอาศัยความจำจากภาพ

5. ค่าใช้จ่ายวันโอน

ใครจ่ายอะไรในวันโอนต่างกันไปตามโครงการ ถ้าสัญญาไม่ได้เขียน ยอดเงินสดวันโอนอาจสูงกว่าที่เตรียมไว้ ขอตัวอย่างประมาณการเป็นตัวเลขจากฝ่ายขาย แล้วเทียบกับ ค่าโอนบ้านปี 2026

6. ถ้ากู้ไม่ผ่านจะเป็นอย่างไร

ถามข้อนี้ตั้งแต่วันจอง ไม่ใช่วันที่ธนาคารปฏิเสธ แยกเงินที่จ่ายไปเป็นสามก้อน คือเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ แล้วถามทีละก้อนว่าคืนไหม คืนเมื่อไร ต้องแจ้งภายในกี่วัน และใช้เอกสารอะไรยืนยัน ให้เขียนคำตอบลงในสัญญาหรือเอกสารแนบ ถ้าสัญญาเงียบเรื่องนี้ ให้ขอเพิ่มก่อนเซ็น เพราะหลังเซ็นแล้วเหลือแค่การเจรจา เรื่องการเตรียมตัวก่อนยื่นกู้อ่านที่ กู้ซื้อบ้านในเชียงใหม่

7. การผิดสัญญา

ดูว่าสองฝ่ายถูกปฏิบัติเท่ากันหรือไม่ ถ้าผู้ซื้อผิดนัดแล้วถูกริบเงิน ผู้ขายที่ส่งมอบช้าหรือไม่ครบต้องรับผลอะไร ให้ถามเป็นตัวเลข เบี้ยปรับวันละเท่าไร มีเพดานหรือไม่ ถ้าเลิกสัญญาเพราะความผิดของผู้ขาย จะคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยเท่าไร แล้วเทียบกับแบบสัญญามาตรฐาน ข้อไหนเอื้อผู้ขายมากกว่าแบบ ให้ถามเหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษร

8. การรับประกันและซ่อมแซม

ถามเป็นปี โครงสร้างรับประกันกี่ปี ส่วนควบและอุปกรณ์ของบ้านกี่ปี รั้วและถนนอย่างไร และเริ่มนับจากวันไหน แล้วขอช่องทางแจ้งซ่อมกับเวลาตอบรับ ถ้าตัวเลขในสัญญาสั้นกว่าที่ฝ่ายขายพูด ให้ถามว่าเพราะอะไร ใช้ เช็กลิสต์ตรวจรับบ้าน จดสิ่งที่ต้องแก้ตั้งแต่วันรับบ้าน

9. สาธารณูปโภคและส่วนกลาง

ส่วนกลางมักปรากฏในโฆษณาก่อนสร้างเสร็จ ให้ขอแผนผังที่ระบุว่าส่วนไหนเสร็จแล้ว ส่วนไหนอยู่ในแผน และเสร็จเมื่อไร ผู้จัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังที่ได้รับอนุญาต (มาตรา 43) ให้ถามว่าดูแลไปถึงเมื่อไรและใครรับช่วงต่อ รวมถึงค่าส่วนกลางเริ่มเก็บวันไหนและอัตราเท่าไร ดูวิธีประเมินที่ ค่าส่วนกลางหมู่บ้านครอบคลุมอะไรบ้าง

10. การเปลี่ยนแปลงแบบหรือผัง

ถ้าผู้จัดสรรจะแก้แผนผังหรือวิธีการที่ได้รับอนุญาต ต้องยื่นคำขอและได้รับอนุญาตก่อน (มาตรา 32) ให้ถามว่าสัญญาให้สิทธิผู้ขายปรับแบบบ้านหรือส่วนกลางไว้แค่ไหน และผู้ซื้อจะได้รับแจ้งอย่างไร มีสิทธิเลือกอะไรบ้าง

สัญญาณที่ควรหยุดถามก่อนเซ็น

สัญญาณเหล่านี้ไม่ได้แปลว่าโครงการไม่ดีเสมอไป แต่เป็นเหตุผลให้ชะลอ

• ถูกเร่งให้เซ็นทันที โดยอ้างว่าโปรโมชันหมดวันนี้
• ไม่ยอมให้ขอร่างสัญญาไปอ่านที่บ้าน
• ฝ่ายขายรับปากด้วยวาจา แต่ไม่ยอมเขียนลงเอกสาร
• ผู้ซื้อถูกริบเงินเมื่อผิดนัด แต่ผู้ขายไม่มีผลชัดเจนเมื่อส่งมอบช้า
• มีช่องว่างสำคัญที่ยังไม่กรอก เช่น ราคา วันโอน หรือรายการส่งมอบ
• สเปกเขียนกว้างเกินไป เช่น "ตามความเหมาะสม" หรือ "หรือเทียบเท่า" ในรายการสำคัญ
• ไม่มีข้อความเรื่องคืนเงินเมื่อกู้ไม่ผ่าน
• ไม่มีรายการสเปกหรือแผนผังแนบท้าย

ถ้าฝ่ายขายตอบด้วยวาจา ให้ขอให้เขียนลงเอกสารหรืออีเมลที่ลงชื่อ

จากจองถึงโอน ตรวจอะไรในแต่ละขั้น

ระยะเวลาของแต่ละขั้นต่างกันตามโครงการ ธนาคาร และสถานะบ้าน (พร้อมอยู่หรือรอสร้าง) ให้ถามฝ่ายขายว่าโครงการของคุณใช้เวลาประมาณเท่าไร

1. ก่อนจอง ดูบ้านและแผนผัง ขอสเปกและราคา ถามเรื่องคืนเงินจอง และอ่านใบจองให้ครบ
2. วันจอง ตรวจเลขแปลงและแบบบ้านในใบจอง เก็บใบเสร็จ และจดสิ่งที่ฝ่ายขายรับปากไว้ให้เขียนลงเอกสาร
3. ระหว่างรอทำสัญญา ขอร่างสัญญาและเอกสารแนบ ทำเครื่องหมายข้อที่สงสัย และเริ่มคุยกับธนาคารเรื่องสินเชื่อ
4. วันเซ็นสัญญา ตรวจว่าตัวสัญญาตรงกับร่างที่อ่านแล้ว ไม่มีช่องว่างที่ยังไม่กรอก เก็บสำเนาที่ลงนามครบทุกหน้าและเอกสารแนบ
5. ระหว่างก่อสร้างหรือรอส่งมอบ จ่ายตามงวด เก็บหลักฐานทุกครั้ง และติดตามความคืบหน้า
6. ก่อนวันโอน ตรวจบ้านตามเช็กลิสต์ จดรายการที่ต้องแก้ และตรวจยอดค่าใช้จ่ายวันโอนกับตัวเลขที่ตกลง
7. วันโอน ตรวจเอกสารที่สำนักงานที่ดิน ยืนยันยอดชำระ ขอสำเนาเอกสารที่เซ็น แล้วรับกุญแจพร้อมเอกสารรับประกัน

เอกสารที่ควรขอจากโครงการ

• ร่างสัญญาจะซื้อจะขายและเอกสารแนบทั้งหมด ล่วงหน้าก่อนวันเซ็น
• รายการสเปกและวัสดุของแบบบ้านที่ซื้อ
• แผนผังโครงการและตำแหน่งแปลงที่ซื้อ
• ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินของโครงการ และเลขโฉนดของแปลงที่ซื้อ
• ใบเสร็จและหลักฐานการชำระเงินจองและเงินงวดทุกครั้ง
• เอกสารรับประกันและช่องทางแจ้งซ่อม
• ข้อมูลค่าส่วนกลางและสถานะของส่วนกลางที่โฆษณา

ก่อนวันโอน ผู้ซื้อบางรายนำเลขโฉนดไปตรวจสถานะภาระจำนองกับสำนักงานที่ดินอีกชั้นหนึ่ง

เมื่อไรควรให้ทนายอ่านสัญญา

พิจารณาก่อนเซ็นเมื่อมีข้อความที่คุณหรือฝ่ายขายอธิบายไม่ได้ สัญญาต่างจากที่พูดกันตอนจอง เบี้ยปรับหรือการริบเงินดูไม่สมดุล หรือเป็นการซื้อที่เกี่ยวกับกู้ร่วม มรดก หรือผู้ซื้อหลายราย

คำถามที่พบบ่อย

เงินจองคืนได้ไหม?

ขึ้นกับถ้อยคำในใบจองและสาเหตุที่ยกเลิก อ่านเงื่อนไขก่อนจ่าย ถ้ากังวลเรื่องกู้ไม่ผ่าน ให้ถามก่อนว่าคืนไหม ภายในกี่วัน และขอให้เขียนไว้ในเอกสาร

สัญญาจะซื้อจะขายกับการโอนกรรมสิทธิ์ต่างกันอย่างไร?

สัญญาจะซื้อจะขายคือข้อตกลงล่วงหน้าว่าจะซื้อและจะขาย กรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือจริงตอนจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน

ขอร่างสัญญาไปอ่านที่บ้านก่อนได้ไหม?

ขอได้ และควรขอ การอ่านโดยไม่ถูกเร่งช่วยให้ตรวจละเอียดและปรึกษาคนอื่นได้ ถ้าถูกเร่งให้เซ็นทันที ให้ถามเหตุผลก่อน

ถ้าเซ็นไปแล้วพบว่าสัญญาไม่ตรงกับที่คุยกัน ควรทำอย่างไร?

อย่ารอถึงวันโอน รวบรวมใบจอง สเปก โบรชัวร์ และข้อความที่ฝ่ายขายเคยตอบ แล้วแจ้งโครงการเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อขอความชัดเจนหรือขอแก้ไข ถ้ายังไม่ได้คำตอบที่ยอมรับได้ ให้ปรึกษาทนายความ เพราะผลขึ้นกับข้อความในสัญญาแต่ละฉบับ

ต้องให้ทนายอ่านสัญญาทุกครั้งไหม?

กฎหมายไม่ได้บังคับ แต่ถ้าสัญญามีเงื่อนไขพิเศษ เป็นเงินก้อนใหญ่ หรือมีข้อที่คุณไม่แน่ใจ การให้ทนายอ่านก่อนเซ็นช่วยลดความเสี่ยงได้

ขั้นต่อไป

ก่อนไปดูบ้านรอบถัดไป ลองใช้ คำถามก่อนซื้อบ้าน คู่กับบทความนี้ และติดต่อฝ่ายขาย เพื่อขอเอกสารเงื่อนไขของโครงการ ส่วนงบและสินเชื่ออ่านที่ กู้ซื้อบ้านในเชียงใหม่ หรือดูโครงการที่เปิดขายอยู่

แหล่งข้อมูล

• พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (ฉบับรวมที่แก้ไขแล้ว) มาตรา 4, 21, 32, 33, 34, 35, 36, 43 และ 63
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 ถึง 378 (มัดจำ)

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย หากมีข้อสงสัยในสัญญาของคุณ ให้ปรึกษาทนายความ