กู้ร่วมซื้อบ้านต้องรู้อะไรบ้าง? รายได้ หนี้ กรรมสิทธิ์ และความเสี่ยง

การกู้ร่วมซื้อบ้านอาจช่วยให้ธนาคารพิจารณารายได้ของหลายคนประกอบกัน แต่ไม่ได้แปลว่าจะอนุมัติแน่นอน ได้วงเงินตามราคาบ้าน หรือทำให้ผู้กู้ทุกคนมีกรรมสิทธิ์เท่ากันโดยอัตโนมัติ ผู้กู้ทุกคนต้องผ่านการประเมินตามเกณฑ์ของธนาคาร และต้องอ่านสัญญากู้ สัญญาจำนอง รวมถึงรายการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ให้เข้าใจก่อนลงนาม

คำตอบแบบเร็ว: ก่อนกู้ร่วม ให้แต่ละคนเปิดเผยรายได้และหนี้ทั้งหมด ตรวจข้อมูลเครดิต วางเงินสำรอง ตกลงว่าจะถือกรรมสิทธิ์อย่างไร และเขียนแผนรับมือกรณีรายได้ลด ความสัมพันธ์เปลี่ยน หรือคนหนึ่งต้องการออกจากสัญญา จากนั้นนำข้อมูลชุดเดียวกันไปสอบถามธนาคารอย่างน้อย 2 แห่ง เพราะจำนวนผู้กู้ร่วม ความสัมพันธ์ที่รับได้ เอกสาร และวิธีประเมินแตกต่างกัน

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปจากแหล่งทางการที่ตรวจสอบ ณ 31 สิงหาคม 2569 ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือการเงินเฉพาะบุคคล และไม่ใช้แทนการอ่านสัญญาฉบับจริง

ผลจริงขึ้นกับสัญญา นโยบายธนาคาร และการจดทะเบียนของแต่ละกรณี ต้องให้ธนาคาร ทนายความ และสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบตรวจเอกสารจริงก่อนลงนาม ก่อนเผยแพร่ต้องตรวจลิงก์ เงื่อนไขผลิตภัณฑ์ และถ้อยคำทางกฎหมายกับผู้เชี่ยวชาญจริงอีกครั้ง

กู้ร่วมคืออะไร และต่างจากผู้ค้ำประกันอย่างไร

“ผู้กู้ร่วม” คือบุคคลที่เป็นผู้กู้ในสัญญาสินเชื่อเดียวกัน ธปท. กำหนดให้ผู้ให้บริการประเมินความสามารถชำระของลูกค้า รวมถึงผู้กู้ร่วม จากภาระหนี้ รายได้ DSR และเงินเหลือสุทธิหลังชำระหนี้ (ประกาศ ธปท. ที่ 3/2568 เรื่อง Responsible Lending) DSR เป็นเพียงปัจจัยหนึ่ง ไม่ใช่ตัวเลขที่รับประกันการอนุมัติ

ส่วน “ผู้ค้ำประกัน” ไม่ได้เป็นผู้กู้ในฐานะเดียวกัน แต่รับความเสี่ยงตามสัญญาค้ำประกัน หากลูกหนี้ไม่ชำระ เจ้าหนี้อาจเรียกให้ผู้ค้ำชำระแทนตามสัญญา ธปท. จึงแนะนำให้ประเมินกำลังของตน อ่านวงเงินและขอบเขตความรับผิดให้ครบ และเก็บสำเนาสัญญา (ธปท.: คิดให้ดีก่อนเป็นหนี้แทนคนอื่น) ผู้กู้ร่วมกับผู้ค้ำประกันจึงไม่ใช่คำที่ใช้แทนกันได้

ก่อนเซ็น ให้ตรวจว่าใครเป็นผู้กู้ ผู้ค้ำ ผู้จำนอง และผู้ถือกรรมสิทธิ์ สัญญากำหนดความรับผิดอย่างไร และการถอนชื่อ ขาย โอน หรือรีไฟแนนซ์ต้องได้รับความยินยอมจากใคร ข้อตกลงภายในว่าใครผ่อนเท่าไรไม่เปลี่ยนสิทธิของธนาคารตามสัญญาเอง

ตารางเตรียมกู้ร่วม: รายได้ ภาระหนี้ กรรมสิทธิ์ และความเสี่ยง

ทำตารางนี้ให้ครบทุกคนก่อนคำนวณราคาบ้าน เพราะธนาคารไม่ได้ดูเพียงผลรวมเงินเดือน แต่ยังดูหนี้เดิม ความสม่ำเสมอของรายได้ ข้อมูลเครดิต และเงินเหลือสำหรับดำรงชีพ

ลองคำนวณทั้งรายได้ปัจจุบัน รายได้ลดชั่วคราว และกรณีเหลือผู้มีรายได้หลักคนเดียว วงเงินสูงสุดที่ธนาคารเสนออาจไม่เท่ากับภาระที่ครอบครัวรับไหว

หนี้กับกรรมสิทธิ์เป็นคนละเรื่อง ต้องตรวจสองชุดเอกสาร

ชื่อในสัญญากู้บอกว่าใครมีหน้าที่ชำระสินเชื่อ ส่วนชื่อในโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดบอกว่าใครเป็นเจ้าของที่จดทะเบียน การกู้ร่วมหรือจ่ายค่างวดมากกว่าจึงไม่ได้กำหนดสัดส่วนกรรมสิทธิ์เอง

กรมที่ดินอธิบายว่า กรรมสิทธิ์รวมเป็นการถือสิทธิในทรัพย์แปลงเดียวกันโดยหลายคนและสามารถบรรยายส่วนได้ เอกสารของกรมที่ดินยังสรุปหลักตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่า หากไม่ได้กำหนดอย่างอื่น กฎหมายสันนิษฐานว่าเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากันและมีสิทธิจัดการทรัพย์สินร่วมกัน (กรมที่ดิน: การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์รวม) ประเด็นนี้เป็นเรื่องกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่สูตรแบ่งหนี้กับธนาคาร

ก่อนวันโอน ให้ยืนยันชื่อและสัดส่วนกับธนาคารและสำนักงานที่ดิน หากออกเงินไม่เท่ากัน ควรให้ทนายความตรวจข้อตกลงเรื่องเงินดาวน์ ค่างวด การใช้บ้าน การขาย และการชำระบัญชีตามสถานภาพและข้อเท็จจริงจริง

หลักเกณฑ์ทั่วไปกับนโยบายแต่ละธนาคารต่างกันอย่างไร

ธปท. วางหลักให้ประเมินความสามารถชำระของผู้กู้ร่วม แต่ จำนวนผู้กู้ร่วม ความสัมพันธ์ อายุ รายได้ เอกสาร และการถือกรรมสิทธิ์เป็นนโยบายแต่ละธนาคาร ตัวอย่างที่ตรวจเมื่อ 31 สิงหาคม 2569: กสิกรไทยระบุผู้กู้ร่วมไม่เกิน 3 คนและมีกรณีคู่เพื่อนที่ต้องถือกรรมสิทธิ์หลักประกันร่วมกัน (กสิกรไทย) ส่วนผลิตภัณฑ์คู่เพื่อนของกรุงศรีกำหนดผู้กู้หลัก 1 คนกับผู้กู้ร่วม 1 คนและหลักฐานเฉพาะ (กรุงศรี) ข้อมูลนี้เป็นเพียงตัวอย่าง ไม่รับรองการอนุมัติ ต้องขอเงื่อนไขล่าสุดของผลิตภัณฑ์ที่สมัครจริง

เช็กลิสต์เอกสารสำหรับผู้กู้ทุกคน

จัดเอกสารแยกตามชื่อผู้กู้และเก็บสำเนาชุดที่ยื่นจริง ธนาคารอาจขอเอกสารต่างกันตามอาชีพและความสัมพันธ์ (ธปท.: สิ่งที่ควรรู้เมื่อขอกู้เงิน)

• [ ] บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หลักฐานเปลี่ยนชื่อ และเอกสารสถานภาพสมรสของผู้กู้ทุกคน
• [ ] หลักฐานความสัมพันธ์หรือการอยู่ร่วมกันตามที่ธนาคารกำหนด หากไม่ใช่คู่สมรสจดทะเบียนหรือเครือญาติ
• [ ] หนังสือรับรองงาน สลิป รายการเดินบัญชี และหลักฐานโบนัส ค่าคอมมิชชัน ค่าเช่าหรือรายได้อื่น
• [ ] อาชีพอิสระ/เจ้าของกิจการ: เอกสารจดทะเบียน ภาษี งบการเงิน สัญญาจ้าง และรายการเดินบัญชีตามกรณี
• [ ] รายการหนี้และค่างวดทั้งหมด รวมสินเชื่อสหกรณ์ หนี้ที่ไม่ปรากฏในบัญชีหลัก และภาระค้ำประกัน
• [ ] รายงานข้อมูลเครดิตของผู้กู้ทุกคนที่ตรวจสอบความถูกต้องแล้ว
• [ ] สัญญาจอง/จะซื้อจะขาย หลักฐานเงินจองและเงินดาวน์
• [ ] โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และเอกสารหลักประกันที่ธนาคารขอ
• [ ] ร่างข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อเรื่องเงินดาวน์ ค่างวด กรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่าย การใช้ทรัพย์ และทางออก เพื่อให้ทนายความตรวจ

ข้อมูลบัญชีและประวัติชำระถูกจัดเก็บตามกฎหมายเมื่อใช้สถาบันการเงินที่เป็นสมาชิกเครดิตบูโร ผู้กู้ควรตรวจและแก้ไขข้อมูลที่ไม่ถูกต้อง (สิทธิของผู้ใช้บริการทางการเงิน) ภาระกู้ร่วมอาจถูกพิจารณาเมื่อขอสินเชื่อใหม่ แม้ตกลงกันเองว่าอีกคนเป็นผู้ผ่อนหลัก

คำถามที่ต้องถามธนาคารและผู้เชี่ยวชาญก่อนลงนาม

ขอคำตอบเป็นเอกสารเมื่อเป็นเงื่อนไขสำคัญ

1. ธนาคารรับผู้กู้ร่วมความสัมพันธ์ใด กี่คน และนับรายได้/หนี้อย่างไร
2. แต่ละคนรับผิดตามสัญญาอย่างไร และบัญชีถูกใช้ประเมินเครดิตอย่างไร
3. ใครต้องเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือผู้จำนอง และรับสัดส่วนที่ต้องการหรือไม่
4. หากถอนชื่อ เปลี่ยนผู้กู้ รีไฟแนนซ์ หรือเริ่มจ่ายไม่ไหว ต้องทำอย่างไรและมีค่าใช้จ่ายใด
5. ให้ทนายความตรวจว่าชื่อ สัดส่วน สถานภาพสมรส และข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อตรงกับความตั้งใจหรือไม่
6. หากเลิกรา ทุพพลภาพ เสียชีวิต หรือฝ่ายหนึ่งไม่ยอมขาย สิทธิและขั้นตอนตามเอกสารจริงเป็นอย่างไร

ประเมินงบและเลือกบ้านในช่วงราคาที่เหมาะสม

เริ่มจากค่างวดที่ยังรับได้เมื่อรายได้สะดุด แยกเงินดาวน์ ค่าใช้จ่ายวันโอน เงินฉุกเฉิน และงบเข้าอยู่จากกัน อ่าน ค่าโอนบ้านและค่าใช้จ่ายที่ควรเตรียม เพื่อไม่ให้ค่าใช้จ่ายวันโอนเบียดเงินสำรอง

เมื่อได้ช่วงงบแล้ว ดู โครงการบ้านของกุลพันธ์ เพื่อเทียบแบบและราคา หรือ ติดต่อทีมกุลพันธ์ เพื่อขอเอกสารไปคุยกับธนาคาร ข้อมูลโครงการไม่ใช่การรับรองสินเชื่อ และควรใช้ 15 คำถามก่อนซื้อบ้าน ตรวจสัญญา บ้าน และค่าใช้จ่ายควบคู่กัน

คำถามที่พบบ่อย

กู้ร่วมได้กี่คน?

ไม่มีจำนวนเดียวทุกธนาคาร จำนวนคน ความสัมพันธ์ และเงื่อนไขกรรมสิทธิ์ขึ้นกับผลิตภัณฑ์ ต้องตรวจข้อมูลล่าสุดกับธนาคารที่สมัครจริง ไม่ใช้ตัวอย่างของอีกธนาคารแทนกัน

กู้ร่วมมีผลต่อเครดิตไหม?

มีผล เพราะผู้กู้ร่วมเป็นคู่สัญญา ข้อมูลบัญชีและประวัติชำระใช้ประเมินเครดิต และภาระนี้อาจกระทบการขอสินเชื่อใหม่ ควรถามธนาคารว่าจะรายงานและคำนวณภาระของแต่ละคนอย่างไร

กู้ร่วมแล้วกรรมสิทธิ์เป็นอย่างไร?

ดูชื่อและสัดส่วนที่จดทะเบียนในเอกสารสิทธิ ไม่ได้เกิดจากคำว่า “ผู้กู้ร่วม” เพียงอย่างเดียว ต้องยืนยันกับธนาคารและสำนักงานที่ดินก่อนโอน

ถอนชื่อผู้กู้ร่วมภายหลังได้ไหม?

ข้อตกลงระหว่างกันอย่างเดียวไม่พอ ธนาคารต้องพิจารณาและยินยอม อาจต้องประเมินใหม่ เปลี่ยนผู้กู้ หรือรีไฟแนนซ์ตามนโยบายขณะนั้น

ถ้าความสัมพันธ์เปลี่ยนหรือผู้กู้ร่วมเสียชีวิต หนี้หายไปหรือไม่?

ไม่สิ้นสุดโดยอัตโนมัติ ให้ติดต่อธนาคารและนำสัญญา เอกสารสิทธิ และเอกสารมรดกที่เกี่ยวข้องให้ทนายความตรวจตามข้อเท็จจริง

แหล่งข้อมูลที่ตรวจสอบ ณ 31 สิงหาคม 2569

• ธนาคารแห่งประเทศไทย: ประกาศที่ 3/2568 เรื่องการให้สินเชื่ออย่างรับผิดชอบและเป็นธรรม — หลักการปัจจุบันในการประเมินรายได้ ภาระหนี้ DSR เงินเหลือสุทธิ และผู้กู้ร่วม
• ธนาคารแห่งประเทศไทย: คิดให้ดีก่อนเป็นหนี้แทนคนอื่น — ความเสี่ยง ขอบเขตความรับผิด และการเตรียมตัวของผู้ค้ำประกัน
• ธนาคารแห่งประเทศไทย: สิ่งที่ควรรู้เมื่อขอกู้เงิน — หมวดเอกสารส่วนบุคคล รายได้ หลักประกัน และเอกสารผู้กู้ร่วม
• ธนาคารแห่งประเทศไทย: สิทธิของผู้ใช้บริการทางการเงิน — การจัดเก็บข้อมูลสินเชื่อ ประวัติชำระ และสิทธิตรวจสอบข้อมูลเครดิต
• กรมที่ดิน: การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์รวม — ความหมาย สัดส่วน และหลักจัดการกรรมสิทธิ์รวม
• ธนาคารกสิกรไทย: สินเชื่อบ้าน — ตัวอย่างเกณฑ์จำนวนผู้กู้ร่วม ความสัมพันธ์ และเอกสารของธนาคารหนึ่งแห่ง
• ธนาคารกรุงศรีอยุธยา: สินเชื่อบ้านกู้ร่วมคู่เพื่อน — ตัวอย่างผลิตภัณฑ์ที่กำหนดคุณสมบัติและหลักฐานเฉพาะ

สรุป

กู้ร่วมไม่ใช่เพียงรวมรายได้ แต่คือภาระระยะยาวของหลายคน ต้องตรวจรายได้ หนี้ ความรับผิดตามสัญญา กรรมสิทธิ์ และทางออกเมื่อชีวิตเปลี่ยน ก่อนลงนามให้ทุกคนอ่านเอกสารชุดเดียวกันและให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจประเด็นเฉพาะครอบครัว